（原标题：中环不雅察｜香港楼市总结与瞻望：2024楼价举座跌6.8%，租房市集增长强盛，本年会否连续“量升价跌”？）
21世纪经济报谈记者 孙迟悦 香港报谈
1与6日，香港东铁线大埔墟站内，一家房产中介的玻璃门上贴满了在售房屋的价钱信息，其中，部分价钱已被记号笔涂改更新。21世纪经济报谈记者重视到，也曾售价为578万港币的房产，如今已改换为538万港币。
不到一年前，这扇门上还张贴着“全面撤辣，入市要快”等口号。
满墙胪列的待售房产宣传图中，约有一成的房屋照旧出现了降价干系的修改，该中介处的庄重东谈主向记者先容，“如若特意购买，这些挂出的房产齐还有议价空间”。
类似的景况也出当今太和站内的房产中介处，以及再向北的粉岭站和上水站内。
“还能再等等”，一位在中介处不雅望的女士对21世纪经济报谈记者暗示，自“全面撤辣”后，她和家庭成员曾计议在香港新界北区置业，但鉴于香港房地产市集似乎还有降价空间，保捏不雅望气派更为千里着安宁。
新盘优惠频出，开荒商订价严慎
与此同期，一手新盘亦然优惠策略频出。
1月6日，位于香港岛东区筲箕湾东大街的傲华ORIA合资好意思联物业推出“出租物业保障优惠”，该优惠章程，在交收新址后三个月内于好意思联出租该房产的买家，将取得约2000港元的保障优惠。
好意思联物业住宅部行政总裁布少明对21世纪经济报谈记者暗示，“出租物业保障优惠”的推出是为了劝诱以收租为认识的长线投资者。
布少明称，“房钱升、楼价跌”是2024年香港住宅类地产的趋势。跟着香港特区政府积极吸纳东谈主才，同期通知扩大各大高校留学生在招生东谈主数中的占比，这些身分均导致畴前一年香港租房市集增长强盛。适度12月中旬，2024年内年香港住宅房钱升幅超5%，而楼价却下降约6.8%。
香港差饷物业估价署数据暴露，2024年4月至9月期间，香港私东谈主住宅售价指数曾鸠合五个月下降，且从2024年头至11月，累计下降约5.34%。但该指数在1月有所回升，报290.9点，较10月回升约0.9%。
此楼市下行周期自2021年下半年运行，适度2024年底，私东谈主住宅售价在三年多内基本保捏下降趋势。据香港差饷物业估价署统计，香港私东谈主住宅售价指数从2021年9月的398.1点累计下降26.93%，至2024年11月的290.9点，跌至接近2016年8月的水平。
响应二手楼价的华夏城市最初指数（CCL）暴露，适度2024年12月27日，该指数报137.15点，较前一周下降0.73%，较上月下降1.02%，这一数字仍然处于8年多来的低位，相同接近2016年的水平。
华夏交易契约成交纪录暴露，从2024年头至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑的成交价大量下降超6%，而港岛区的跌幅相对较小，为3.8%。
一直以来，香港“十大屋苑”的干系动向是测度楼市走向的蹙迫贪图，其涵盖了十处香港、九龙和新界地区在房地产市集中占据踏实地位、来回活跃且价钱安稳的优质楼盘。
华夏地产干系十大“蓝筹屋苑”的成交数据暴露，适度2024年12月，其中有70%的屋苑平均成交呎价下降。黄埔花坛的下降幅度最大，年内屋苑成交呎价下降约11.5%；其次是好意思孚新邨，跌幅达到9.4%；位于港岛的康怡花坛跌幅达到7.8%；丽港城、映湾园、海怡半岛及新齐城的跌幅均在5%以下。
比拟之下，沙田第一城、太古城及嘉湖山庄的成交价较2024年头有所上升，其中沙田第一城的呎价对比2024年头回升朝上6%。
“面前来看，严慎订价和相宜优惠照旧主要策略。”在傲华ORIA发布保障优惠的现场，协成行发展有限公司干系物业销售东谈主员对21世纪经济报谈记者暗示，除劝诱长线投资者的优惠策略外，傲华ORIA还推出了各样房价优惠谋划，举例“早鸟认购”优惠和协成行“以东谈主为本”优惠等，四类优惠类似可减免房价的4%。
而在订价方面，1月2日，傲华ORIA更新了其房产报价单，波及50套房产，更新后的平均呎价（1呎约便是0.11平时米）约为19544港元。该楼盘开放式户型入场费335.1万港元，入场价15232元/呎，较2023年6月开盘时首张报价单提供的478.8万入场费折价约30%。
“思在第一批推出时以‘好价’买楼就要抽签，能不成买到要看运谈。”香港房产中介公司品正置业总司理伊娜对21世纪经济报谈记者暗示，订价方面，第一批推出的房屋价钱单常常以比较优惠、甚而低于老本的价钱来“试水”和造势，以劝诱客户，后续推出的价钱单则凭证市集情况进行订价。面前，香港各绽放荒商推出新楼盘的节拍和价钱均以稳当为主。
布少明合计，基于2024年香港楼价举座下降的趋势，2025年各绽放荒商将以“出货”为主，积极去库存，并保捏审慎的订价策略，在开盘初期以低于市价出售的销售策略为主，后期收到积极的市集反馈后再采选“加量涨价”。
2025楼价涨跌趋势将在2月初显
房价鄙人降，销量却创下了新高。
布少明暗示，尽管有所波动，但在多个利好身分的驱使下，凭证好意思联物业住宅部的统计，2024年香港一手住宅来回量为约1.6万宗，二手住宅来回量约为4万宗，创下3年来的新高。
总结2024年香港住宅物业成交量趋势，年头，在“全面撤辣”后，楼市曾顿然出现“小阳春”，2月至4月，香港住宅销量彰着回升，但这一上升趋势却未能捏续。
凭证华夏地产楼宇交易合约登记的统计分析，2024年4月，香港举座住宅楼宇（包括一手房和二手房）交易登记量为8551宗，较3月的3971宗大幅上升约115%。
但在随后的五个月中，举座住宅楼宇的来回量捏续下降，2024年9月的举座住宅楼宇交易登记量为2848宗，较8月下降了22.1%。2024年第三季度，ag百家乐下载香港举座住宅楼宇交易登记量为10225宗，与上一季度比拟下降了43.0%。
2024年11月举座住宅楼宇交易登记量有所回升，录得6298宗，较10月上升34.1%。但在12月，该数据再度下降34.9%，创下3个月内最低水平。
感激梁行香港估价及参谋人劳动部高档董事黎剑明向21世纪经济报谈记者暗示，2024年10月行政主座施政讲述中对于非住宅物业按揭成数的新章程是鼓舞11月住宅交易登记量回升的要害身分。
2024年10月16日，香港特区行政主座李家超在2024年施政讲述中通知，无论物业价值、是否私用或公司捏有、以及买家是否初度购买，住宅及非住宅物业的按揭成数上限协调养息至70%。
黎剑明合计，2024年11月末来回量下降的主要原因是10月一手房销售量上升，部分楼盘照旧售罄。而到了11月和12月，成交量较大的二手楼盘业主运行“惜售”，他们运行进步价钱或者减少议价空间。
瞻望畴昔，虽存在一定不合，但大部分银行和金融机构对2025年香港楼价督察“稳中有涨”的预期。
星展银行实际董事兼经济计划部香港房地产业分析师丘卓文暗示，测度2025年香港房地产价钱将保捏相对巩固，不会有彰着涨幅或跌幅。
瑞银暗示，如若好意思联储捏续减息且好意思国长债息率下降，测度2025年香港楼价及房钱将同步上升5%-10%。
黎剑明暗示，好意思联储减息周期照旧开启，在不时汇率轨制下港息侍从好意思元的利率走势，对于正在“供楼”的东谈主来说，房贷职守相较于“高息时辰”有所松开。因此，感激梁行对2025年香港楼价升幅督察较为乐不雅的预估，测度全年楼价上升约5%。
摩根士丹利2024年12月中旬的讲述中指出，香港住宅市集在2025年将督察举座巩固的态势，上半年可能会下降5%，而下半年存在上升的可能性，一些利好楼市的策略测度将有助于楼价上升。
仲量联行香港主席曾焕平暗示，瞻望2025年，香港银行利率走势有可能不如预期的乐不雅。面前，香港银行同行拆息仍然高达4%，这一数字对比以往楼市复苏时辰的水平较高。因此，测度来岁中袖珍住宅及豪宅楼价将下降约5%。但他也暗示，若中国内地资金流入香港超出预期，楼价的跌幅概况会较为讲理。
黎剑明测度，2025年新开荒的大型楼盘将在农历新年齿后或2月中旬推出，濒临如斯波动的销量，开荒商正积极部署并检视市集，“2025年一手房价钱和销量变动将在2月中旬大型楼盘的开盘价绝对公布后才会绝对体现”。
伊娜暗示，面前启德区楼盘数目较多，况兼由于其市政狡计和学校聚集等配套要领方面狡计较为完善，深受买家喜爱。客岁“全城哄抢”的天玺·天亦然启德的新盘，不少买家鸠合抽满四轮依然买不到。
据悉，长江实业集团旗下启德跑谈区Victoria Blossom第1期，测度将打响2025年香港新楼盘放售“第一枪”，将于第一季度内发售整个307套住宅，市集对其是否将延续长实集团近期的廉价策略保捏着高度眷注。此外，位于将军澳的日出康城第13期也将于2025上半年开售，该楼盘第12期曾为2024“港楼销冠”，售出整个959套。
据统计，2025年上半年测度将有19个新盘登场，提供超8000个单元。
“新香港东谈主”有望在2-3年后鼓舞楼市销量
连年来，“新香港东谈主”的到来无疑是鼓舞香港楼市销量蹙迫身分之一。
“一个东谈主住照旧一家东谈主住？”驻足东铁线上水站外一家房产中介的门前，其庄重东谈主立马用流利的平庸话盘考记者。
这位庄重东谈主暗示，2024年下半年，有不少内地购房者前来参谋，沙田和大围的住宅极度受到爱好，但近期北区住宅的参谋量也在上升。
相同在中介处参谋的，还有在2024年举家搬迁至香港的L女士，但她向记者暗示，对于新来港的“专才”来说，买房并不是首选。她暗示，抽象家庭收入、供楼压力，以及使命的流动性，租房是面前的首选，而买房则要比及使命绝对安稳后。
伊娜暗示， “先租后买”是大部分中国内地来港东谈主才的首选，但也有一部分采选平直购买，这些客户主要为带着孩子来香港假寓的家庭，他们比较看好香港国外化的证实环境，以及后续肯求香港顶尖高校的上风。
黎剑明合计，“专才”和“高才”对香港楼市的解救可能有滞后性。畴前一年楼价下降，但房钱上升的趋势也赶巧响应了这些来港东谈主才对租房需求的增多。永久来看，测度这些来港东谈主才在香港找到使命并安稳下来后，将在2至3年后对香港住宅楼市产生积极影响。
据悉，适度2024年9月底，香港各样东谈主才引进谋划整个收到超38万宗肯求，其中约24万宗已获批，另有约16万名家属一同插足，逾额完成香港特区政府最初订下的2023年至2025年共引入105000名东谈主才的标的。
2024年10月，劳工及福利局局长孙玉菡暗示，在高端东谈主才通行证谋划下，干系当局将实际两项优化容貌：一是扩容，合经验大学会由当前185间国外顶尖大学膨胀至198间；二是高才通谋划下A类东谈主才的首个签证期限将延伸至三年。测度2025年来港东谈主才数目还将上升。
星展银行实际董事兼经济计划部香港房地产业分析师丘卓文对21世纪经济报谈记者暗示ag百家乐怎样杀猪，尽管面前内地“来港东谈主才”的数目不休增多，需求端存在彰着刺激，但较高的房地产供应量仍将法例香港房价的上升。香港新址终了数目不休增多，未出售的房产数目较大，因此开荒商将保捏活泼的订价策略以督察房产销量的安稳。同期，在降息后，香港二级房产市集的房价也将保捏安稳。
布少明暗示，启德区房产供应量较大，配套要领较新；港岛地区出行约略；新界区交通约略；北区的元朗和屯门房产均价较低。以上地区的房产均受到“新香港东谈主”的偏好。
其中，外界高度眷注的北部齐会区是连年来香港政府重心开荒的区域之一。
2024年12月27日，香港发展局公布了新界北新市镇的初步发展提议，谋划将香园围、打饱读岭、坪轾、恐龙坑、皇后山等整个1420公顷的区域发展成为港口商圈及新兴产业基地。同期，将在占大地积约55公顷的马草垄——古洞北和河套的交织点——建设住宅及配套要领。香港发展局测度，新市镇将建设约17.6万个单元，能容纳48.4万东谈主口的住宅；马草垄则将建设约10.7万单元，能够容纳2.8万东谈主口的住宅。
丘卓文对21世纪经济报谈记者暗示，畴昔，大学城或高新期间产业等将蚁集在香港北部齐会区发展，新界北新市镇的不休发展将为谋划在此使命和生涯的学生和住户提供更多住宅。