北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“群众”，只用二十年实战教化帮人人答疑解惑。
一
Q:
想请您给点提出，有一套外地的屋子卖了大要能有四百万驾驭，责任上学在西城，隔壁大部分是老破小学区，9-10万一平……太贵了，而况上学也曾贬责了，是以问题如下：
1、当今买房相宜吗？公司隔壁两居房钱8000-10000，若是不买，四百万找个年化2%-3%的欢喜，收益差未几不错付房租了，有相宜契机再动手。
2、嗅觉当今是房价低点，是以想买，但愿保值挣扎通胀，关联词为了孩子上学也不可住太远，是以计较换租，能否勤苦保举一下保值的房钱也高点的小区。
3、若是买，是径直买个总价四百的，小点的，不贷款，用房钱抵大部分在公司隔壁租房的用度呢，如故买个大点的，首付三百多，少贷点（二套），以后也不错住，目下月入两万五驾驭。
A：
1、屋子是用来住的，学区房是买来上学的。若是莫得学位的需求，那这会儿买来纯自住就不合算呗，溢价部分闲置，确认不出任何的价值。那除非是不接纳租别东说念主的屋子，否则不提出在岑岭期接盘学区房。
当今北京老破小的平均房钱答复率是2%驾驭，跟银行利率差未几。但西城屋子的平均答复率到不了1.5%，低了能1%以至更低，是以存银行能占低廉，至少占30%驾驭。
是否有相宜契机再动手，若是是想买性价比相宜的，那这有点儿生机值太高了。看运说念吧，熟悉捡漏儿，但一般没这种好意思事儿，谁能傻到比商场价镌汰30%啊？
2、换租的老例提出便是向阳，莫得溢价房钱高，换租也能占学区房30%的低廉。若是信服是郑重房钱，那当今能买到租售比400驾驭的屋子。也便是200多万的老破小能租5000一个月，大山子一带就有的是这种老房。租售比300多的齐有，比如东五环外定福庄某些被低估的回迁房安置房，小区不若何样但性价比高，具体的让当地中介算账。
3、总价400多的，那老例便是东三环东四环，ag百家乐下载有的是租售比在500之下的，比如朝青一带的老房，或者是开间公寓，房钱收益率齐合算。
买个大的，那房钱收益一般就镌汰点儿了，寰宇面功德儿不可能什么齐占着，甘蔗不可两端甜，除非运说念好捡漏儿。
4、总之这如故先想好我方的主要需求吧，别生机值太高了。嗅觉当今还仅仅刚有个方针呢，有些想各项上风齐兼顾的意象，太设想化了，如故以推手脚准吧。
仅供参考。
二
Q:
求教，目下咱们一家三口东说念主，在通州东方华业有一套房，但从未自住，自动手一直处于出租状况。孩子在西城广内学区上月朔，在白纸坊租房居住。
当今手上有部分闲置资金，想投资+自住，不知说念当今是不是买房的最好时机？若是买房的话提出买在什么区域比拟好？购房价钱激情预期在800W-1400W之间。
A：
1、我没太看懂，预算是800-1400万，区间若何这样大啊？意象是先得决定华业东方玫瑰卖不卖是吗？若是不卖便是800万，卖了的话1400万？
华业东方到目下终结的价钱走势挺好的，基本便是奴才大盘。房钱角度应该不太高，租售比估量在800多。但毕竟这是郊区，也不算过分，平常区间吧。是以若是从保值角度留着没问题，仅仅房钱收益不太占优云尔。
2、当今买房，谈不上最好时机，只可说是救市本事，过了年有可能出现小阳春，下落的可能性不大。毕竟天然郊区的租售比不太合算，但市区（向阳）的收益率也曾跟银行利率差未几了，接近底线。
3、若是买房最好先明确预算，要否则价钱差太大了。若是是1400，以白纸坊隔壁的话便是丽泽了，其他地段儿这预算齐有些偏高，自住相宜但价钱走势一般，流动性也弱。丽泽看保利百合吧，总价高的溢价低（板块的观点溢价），算兼顾的。驾驭的益丰苑也行，福利房社区，不错基本等同于商品房。看房的时刻让中介给算算租售比和溢价率。
800万的选择就多了，草桥角门首经贸的不年少区齐相宜，齐是自住+投资的，也齐莫得溢价。
4、另外若是不自住，而是在孩子上学本事换租，那老例选项便是向阳。800万不错在东部，千万以上信服是北部了，否则亦然流动性缺欠儿，换租的话也不太占低廉。
仅供参考。
护理“章哥说买房”人人号，有房产相干问题不错向我发问。