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中海：挑好的拿

有的是实力。

2024年，中海可以说所以一己之力撑起了房地产的热度“半边天”。

最为“出圈”的即是 “ 玖序系” 产物的火爆销售，旧年中咱们还专门写过一篇著述 ：

在 极具针对性的销售策略之下，中海2024年在一线城市的营销收货十分杰出：北上深市占率第一，广州第三， 北上广深及香港五个城市收场销售合约额1640亿元，占年度总销售的61%。

在中枢城市拉动合座商场的2024年，中海年度收场收入1852亿，包摄于中枢股东的溢利156亿元。诚然营销同比下滑 8.6%，归母净利同比也下降了38.9%，但全年销售合约额3107亿，同比增长0.3%，成为TOP10房企中独一收场正增长的企业，权力销售名次行业第一。

聚焦中枢策略的告捷，进一步加强了中海投资的聚焦性。

2024年，中海年内在国内12个城市共得到22宗地块，总地皮款806亿（2023年：1342亿），同比下降40%；权力地皮款则同比下降约43%至696亿（2023年：1227亿）。但尽管如斯，中海新增购地金额仍位居行业第一。

凭证不雅察，近7年来，中海集团总土储 下降了近60%，但 在区域摄取上，就2024年来看，四个一线城市权力购地金额占比约73.5%，一线及强二线城市占比高达91%。

显着，中海在荒谬收缩投资范围，且只挑好的拿。

2025年1-3月，中海又屡次在北京、杭州、深圳等中枢城市抢地，一季度拿地金约 298亿元，仅次于华润置地。

不外，需驻扎的是，2024年中海毛利率下降也十分显着，从2020年的30.1%拦腰斩断至2024年的17.7%，毛利下滑之下归母净利润也同步缩水，与2020年比较缩水超六成。

在业内，中海一直被视为筹谋上的优质企业，好多东谈主将这齐归因于中海的本钱功令工夫，但咱们以为，中海的投资工夫才是它赢利的中枢！

不管是顺周期工夫，仍是实时的投资策略调养，齐是中海的“致胜法宝”。

02

华润、中海、龙湖、万科等头部房企2024年财报积存不雅察

其时共我赏花东谈主，点检如今无一半。

2024年的房地产，仿佛是一艘在微辞大海上涟漪的大船。

行业调养从一运行的问题房企暴雷，到无数的民企躺平，再到万科等羼杂通盘制房企的风声，再到国央企的范畴利润同步下滑......据CRIC数据， 全口径千亿房企数量径直回到2016年（11家）。

从商场角度看，商场剧烈下滑后的“史诗级”救市，也只迎来少顷的政策“甘好意思期”，从“5·17”到“9·26”，政策刺激下商场开释了少顷的关注，但更多的购房需求仍在掩饰，更多的投资需求则径直消散。

2024年，关于房地产来说是极为粗重的一年。这在身处其中的房企身上，体现得大书特书。

房企年报发布后，咱们对一些典型房企的2024年进行了积存不雅察和回归，其中有华润、中海、招商蛇口等过得还可以的央企，也有龙湖、绿城等口碑仍在的房企，也有在风口浪尖上涟漪了一年的万科。

2024年不好过，这是共鸣。

但2025，环球依旧满抱着憧憬与但愿，不息前进着。

>>年报不雅察<<

华润置地常常性利润破百亿

成立业务维稳：销售2611亿，下滑15%，但名次晋级为地产三强；

常常性业务闯关：收入首破400亿关、净利润首破100亿关；

第二弧线净利占比超40%，资管业务REIT破局：生意和公寓REIT告捷上市后收场大资管的闭环。

华润置地在事迹会上对2025年作出了多少研判：

其一，房地产行业高库存压力依旧存在，曩昔商场要回暖，长期看，需要再行建构一个大的商品房供求均衡关联；短期看，则依赖于商品房收储，房贷利率等政策的落地节律与力度；

其二，落实“交流奏、调结构、调布局”三调投资策略，推动土储资源换仓和结构优化。

其三，仰赖存货科罚策略，打响销售维稳战。2025年，华润可售货源货值为5009亿，其中存货占比为42%，比例较上一年镌汰11%。新货占比过半，销售去化率得到进一步保险。

其四，瞻望2025年~2026年毛利率会触底回升。

其五，第二弧线利润孝敬占比25年达到45%，长期标的是占比50%。

【点评】

2025年，华润置地不管是销售仍是投资，齐比2024年愈加越过。

华润2025年供货节律主要积存鄙人半年，Q1只大要新推9%货量，即便如斯，华润本年前2个月累计销售251亿，同比增长22%。在拿地端，本年前2月，华润连拿9宗地块，权力拿地232亿，成为行业第一。对比旧年拿地意愿显着升迁。看起来，华润25年意图以攻为守掀开商场新场面。

中海新增投资行业第一

收场收入1852亿

包摄于中枢股东的溢利156亿元

全年销售合约额3107亿，同比增长0.3%，成为前十房企中独一收场正增长的企业，权力销售名次行业第一。值得一提的是，中海在北上广深及香港五个城市收场销售合约额1640亿元，占年度总销售的61%。

在拿地拓储方面，中海年内投资力度虽出现大幅下滑，但在中枢一二线城市的投资强度得到进一步加强。

不外，需驻扎的是，中海毛利率亦拦腰斩断，从2020年的30.1%降至2024年的17.7%。而在毛利率下行影响下，归母净利润录得近39%同比降幅，与2020年比较缩水超六成。

【点评】

而关于曩昔的投资，中海科罚层提倡，将不息聚焦于一线和部分强二线城市，并积极关注契机型城市。在技俩摄取上更聚焦于技俩细则性，包括现款流、现款利润情况。

招商蛇口开启缩表

营业收入1789亿，眇小增长2%。

除此以外，多技俩的出现后撤——

净利润42亿，同比下落54%；

归母净利润40亿，同比下落36%；

毛利率和净利率亦创下新低，折柳为14.6%和2.3%。

与此同期，公司总金钱减少5.3%，总欠债减少6.3%，净金钱减少3.4%；职工东谈主数同比减少3000东谈主，幅度为6%；董事、监事和高等科罚东谈主员的总酬报降幅约51%。

此外，2024年拿地参加暴减，全年只拿了26块，同比上一年拿地数量减少了53%，投资缩了61%。

【点评】

招商蛇口快速收缩的目标，在于要“全面打造‘堡垒式’的金钱欠债表及‘棉袄式’的现款流量表”，传递出其对财务安全的格外爱好。

收缩扫尾立竿见影，年报娇傲，招商蛇口全年筹谋行为现款流量净额320亿元，期末货币资金余额达1004亿元，达到近5年的最高水平。

龙湖进入债务切换关节年

2024年龙湖收场营业收入1275亿，股东应占溢利104亿，剔除公或然变动等影响后之股东应占中枢溢利69.7亿，同比下降39%。

值得关注的是，运营及就业业务孝敬收入267.1亿，同比增幅达7.4%，在总营收中占比升迁至21%，AG旗舰厅百家乐孝敬毛利额143亿，同比增长6%，占比70%。

请教期末，龙湖的有息欠债总数为1763亿，较年头大降163亿。净欠债率为51.7%。本次事迹会上，龙湖科罚层也提倡了刻下的多少念念考：

①2025年是龙湖债务结构变嫌的关节一年，亦然临了一年，将握续镌汰有息欠债总数，从2080亿一次性压降至1400亿（减少680亿）。

②债务结构握续进行优化。加大长期债务，减少短期债务。

③力图28年第二弧线收入过半，届时，龙湖将成为国内地产行业首个完成收入结构转型的房企。

【点评】

龙湖化债关节作为：其一，把债务范畴降下来；其二，把债务的周期拉长。

围绕这两项，一方面通过升迁五大航谈各自正向现款流去降欠债总数，另一方面用长周期筹谋性物业贷款去替换3、5年的信用债融资。

绿城中国：2025年向内挖掘

销售额达2768亿，其中自投1718亿，代建1050亿元。

营收1585亿，同比增长20.7%。

股东应占利润15.96亿，较上年同期下降48.8%。

关于净利润变化，主如若受存货减值影响。2024年，公司计提减值及公或然变动损失达49.2亿，较旧年增长146%，

值得一提的是，绿城露馅当的多少投资策略：

其一，向内挖掘，提前作念好前置研究，寻找互异化定位；

其二，寻找结构性的小众投资契机，举例旧年苏州双湖板块技俩，利润和溢价情况齐较为可不雅；

其三，关于显着过热的板块，不会大幅减轻投资尺度。

其四， “一年两熟”，早投早回。

近期，绿城东谈主事出现变动，原董事长张亚东下野，中交系高管刘成云“空降”接任。此番调养之后，绿城的央企属性或将进一步加强，中错乱团亦将进一步提高对绿城的主导权。新的阶段，大股东中错乱团的复旧会越来越强。

保利置业：处境窘态

公司收场合约销售542亿元，同比增长1%；

收场收入402.1亿元，与2023年的409.3亿元比较下降1.8%；

年度利润9581万元，较上年降幅高达94.13%；

归母净利润约为1.8亿元，比上年的14.5亿元下降87.3%。

不外，与利润范畴酿成显着对比，保利置业的资金库仍然充裕，厌世年末现款总数高达347亿，同比增长8.8%。

保利置业频年一直也在减少投资作为。

据科罚层露馅：刻下大部分房企投资策略齐是聚焦中枢，对比而言保利置业则要寻找得当我方的技俩，一些单价太高或总价很高的技俩对保利置业来说风险太大。

【点评】

关于保利置业以及访佛范畴的企业而言，刻下在投资端或确实濒临一个窘态的处境，即：单价地王不敢拿，总价太高不得当，想要一些价值发现的地块，但操作难度又比较大。不像大房企有底气，又不像斗室企纯真，不上不下极为难堪。

万科：上市34年来首亏近500亿

收场营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%。从营收组成看，房开及关联金钱筹谋业务孝敬营收3010亿，占比87.7%，毛利率9.5%。

收场销售金额2460.2亿元，同比下降34.6%；

收场包摄母公司净利润-494.8亿元，由上年的盈利转为大幅蚀本，同比下降506.8%，这亦然万科自1991年上市以来的初次年度蚀本。大幅蚀本主要系对部分技俩计提存货跌价准备。全年计提存货跌价准备81亿，十分于把曩昔三年的利润提前出置。另外信用减值264亿（主要来自于其他应收款），两者盘算推算335亿，占到总蚀本近70%。

厌世2024年末，万科总金钱12863亿，总欠债9474亿，净金钱3389亿，包摄于上市公司股东的净金钱约2027亿，金钱欠债率为74%，净欠债率81%。有息欠债盘算推算3613亿元，较年头增长412亿元。

【点评】

万科这份年报是一份典型的行业转型样本，旧模式坍弛，新模式未稳，深圳国资入局大致暂时的续命，但信得过破局，或仍需看销售及筹谋就业类业务的内生造血能不成鼎新成真金白银。

03

一线城市旧改有加快的趋势

城市的显着信号。

本年开年短短3个月的时刻内，上海中枢区黄浦、静安、杨浦三区便接踵发布了9份征收令。

继本年2月，静安区一次性批复5个稀薄旧更技俩、黄浦细则2个房屋征收范围、杨浦隆昌路接连发布2批征收公告后，近日，浦东淡雅吹响“片区式城中村改良”冲锋号，本年酌量鼓动10个旧改更新技俩，其中4个城中村改良或最初破局，行将启动拆迁，触及约2.4万常住东谈主口。

静安区：

华山路、常熟路稀薄旧更技俩：华山路 488-504 号（双号）、常熟路 1-17 号（单号）、胶州路 175 弄 17 号、万航渡路 332 弄 4 号、万航渡路 467 号、491 号。

陕西北路威海路稀薄旧更技俩：陕西北路 119 弄双号、35 号、37 号；威海路 700-718 号；奉贤路 296-306 号（原陕西北路 332 弄 15、21、23、25 号）。

海防路、新丰路、西康路稀薄旧更技俩：东至陕西北路、南至昌平路、西至西康路、北至安远路（其中部分）；北京西路 1220 弄 104-108 号（双号）。

共和新 443 街坊稀薄旧更技俩、共和新路 1304 弄 27、28 号旧更技俩：东至闸北本质小学、南至成套新工房小区、西至普善路、北至老沪太路（其中部分）；共和新路 1304 弄 27、28 号。

毛家弄稀薄旧更技俩：东至普善路、南至芷江西路、西至沪太路、北至毛家弄（其中部分）等。

黄浦区：

506 街坊：东至黄浦中心大厦，南至黄浦众鑫城，西至西藏南路，北至方浜西路。

729 街坊（稀薄）：东至桑园街，南至陆家浜路，西至跨龙路，北至东江阴街。

浦东新区方面，酌量鼓动的10个城市更新技俩，除了新场镇 “城中村” 改良技俩、合庆镇技俩、航头镇技俩和书院镇技俩外，还有6个技俩具体信息暂未公开。

新场镇 “城中村” 改良技俩：共有 4 个点位，触及征收居（农）民 645 户，涵盖国有地皮住户 345 户（其中 “小梁薄板” 及不成套房屋 252 户）和集体地皮住户 300 户。

合庆镇技俩：位于东川公路两侧及南社区凌空路以西，改良范围达 1600 亩，遮掩庆丰村、庆星村、红星村、跃进村等 7 个村居约 1500 户住户。

航头镇技俩：改良区域积存在镇域南部，触及鹤鸣村、航东村、果园村及航头居委 4 个村居 700 余亩地皮。

书院镇技俩：位于新港老集镇的桃源村，技俩占地 858 亩，遮掩桃园村、洼港村、新欣居委 3 个村居约 491 户住户。

合座来看，上海旧改在浦西和浦东呈现两种不同的花样。浦西主如若中心城区的握续稀薄旧改，而浦东旧改则是“外围优先”。

浦东的重点关注区域主要积存在城市外围地带，曩昔使命要点或将不息向城中村拔点歪斜，况且更强调产城能级跃迁。这么一来，既幸免了对中枢区的高本钱动迁压力，又通过外围成立收场城市空间扩容。

旧改加快的信号在广州也很显着。

在广州本年的地皮供应中，超20宗地块与旧改关联。

比如，河汉的大不雅村，凌塘村，荔湾的鹤洞村、河沙村、茶滘村。白云更是旧改大户，三元里、罗冲围、黄边村、螺涌村、松南村、松北村等均有宅地开释。

此外，酌量还提到，本年会积极稳步鼓动三元里、康乐村、鹭江村等城中村改良。有序鼓动南洋电器厂技俩、京溪广智片区等城市更新地皮供应，开释发展新空间。不外，宅地开释不虞味着供应井喷，像潭村、螺涌村、松南村、松北村齐为安置房地块，不进入新址商场竞争。

合座上，广州旧改供地呈现“安置托底、中枢提质、外围承压”的三层花样。

刻下地产周期下，各大城市的发展逻辑运行同归殊途，即中枢区旧改加快推动中心城区存量地皮活化，同期向外围区域导入新增居住需求。但需要驻扎的是，外围区也濒临着库存高压和需求透支并存的风险。

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【以上实质仅为个东谈主不雅点，不代表地方企业不雅点。】

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