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河汉东“去边缘化”，刻扼制缓！

适度3月19日，棠东村、棠下村约1043亩地盘征收抵偿条约均已全部缔结。

这意味着，河汉近十年最大规模地盘收储神志得手落地。

这次收储的约1043亩地盘，要怎么用？

一方面，是搞产业。地块将重心用于打造湾区新质坐褥力阵脚，连系广州外洋金融城与河汉贤惠城的产业外溢；

另一方面，是强配套。通过连片拓荒，优化城市空间结构，激动河汉东部从“城市边缘”向“科创中枢”跃升。

划重心，下一步，市区两级将加速完成地块控规转化与基础纪律配套拓荒，确保住宅、商服用地年内具备出让要求。

常被东说念主诟病边缘化、配套匮乏的河汉东，这次终于要翻身了！

广棠片区地盘得手被收储，其实对板块楼市情势影响很大。

盛开舆图，不错看到河汉东有大片农田、村庄，大型贸易配套约等于无。

但这里的住宅小区并不少，新址有能建麓誉府、河汉皆荟、城投天禧等，二手房有中海康城、保利天汇等。

要处置基本的生计需求，业主大多依赖小区底商/自配建贸易大概往河汉中枢区走。

是以有东说念主解读广棠片区地盘被收储，会对板块楼市形成冲击，再次掀翻一场关连产物和价钱的“恶战”。

乐居君倒以为，广棠片区的更正会带来一定体量的贸易补充，改善城市界面，对目下在售新址反而是利好。

至于卷不卷，目下河汉东板块好多新址还是在降价，再多一个广棠旧改也不碍事。

这样看来，板块内新址还得盼着广棠片区更正马上提上日程，相配是边缘得不行的能建麓誉府，臆想更但愿借此增多少许热度。

是的没错，能建麓誉府又降价了。

最近乐居君在一又友圈看到能建麓誉府的海报，总价320万元起就能买到三房。

乐居君商议了神志关连渠说念中介后，得知神志最近加推2栋，产物为建面约80-100㎡三至四房，而总价320万元起的，恰是面积最小的建面约80㎡三房。

但320万元并不是底线，低楼层的建面约80㎡三房单元，叠加贝壳的99折优惠，最低316万元就能拿下了。

河汉新盘不到4万元/㎡，这是什么认识？

贝壳网炫夸，板块内新址5字头是“基本防地”。

不错说，能建麓誉府十足凭一己之力把河汉北房价打下来，以致还误伤隔邻的黄埔。

2024年7月，神志初次开盘，那时首推1#及4#栋，价钱还是惊怖市集：

建面约80㎡，总价358-378万，单价4.5-4.7万/㎡;

建面约93㎡，总价398-420万，单价4.3-4.5万/㎡;

建面约96~100㎡，总价438-468万，单价4.4-4.8万/㎡;

建面约125㎡，总价580-618万，单价4.6-5万/㎡。

注：数据开首其时案场销售先容

没念念到还不到一年，单价还是失守4字头。

开盘时门槛最低的建面约80㎡三房，总价358万元，当今最低316万元拿下。

不到一年挥发40+万，在当下市集环境还算广漠。但业主心里服气难受，迟买一年，再添点钱，一辆小米SU7Ultra皆出来了。

说真话，当今除了修养相配出彩的神志，没几个新盘是不降价的。

但为什么在吞并个板块，能建麓誉府降得相配狠呢？

主因只好一个：位置太差！

河汉东是个很粗糙的地舆认识，Ag百家乐时间差它包含了岐山社区、牛奶厂、贤惠城、奥体四大板块。

严格兴致兴致上，能建麓誉府不隶属以上任何一个板块，它是河汉最东北部楼盘之一，位于广汕二路，距离黄埔也只好约370米（百度舆图数据）。

处于两个行政区交壤处，它相近是大片的未开放绿地、城中村。

旧村、旧厂房也不少。

更让东说念主顾惜的是，距离小区1.6公里处还有新塘义冢中华墓园。

之前乐居君也到神志现场踩过盘，距离售楼中心一起之隔，等于成片的城中村，不辽远还有肉眼可见的高压电线。

乐居君之是以要强调它位置差，是因为即使到了神志里面，你如故会被相近环境影响到。

比如说，小区配备了魁伟上的无角落泳池，但对应景不雅却是这样的↓

割裂，太割裂了！

另外神志门口等于聚首河汉与黄埔的广汕路，它是双向多车说念，日常过往的车辆杂音、扬尘服气很难幸免。

广汕二路及在建广连高速

挂着河汉的行头，但相近环境却与河汉二字搭不上边，来看房的买家很难不被相近环境劝退。

而况从中短期来看，相近配套莫得任何编削可能。

这也难怪，神志一直去化迟缓。

诚然它在开盘时官宣卖了83套，但时隔8个月，适度3月26日，阳光家缘网上炫夸网签套数为79套，去化仅17%。

emm，网签滞后也弗成到这个进度吧。

图源阳光家缘

位置诚然差，但神志有三个点是拿得脱手的。

一是近地铁。它步行到地铁21号线高塘石站约950米，从这里坐地铁到珠江新城，一共11个站，破耗约34分钟（开首百度舆图），通勤时辰对打工一族很友好。

二是书包有保险。神志控制有高塘石小学，2023年被纳入了华阳素质集团管制，并改名为“广州市河汉区华阳素质集团高塘石小学”（本体入读规则以素质局最新公布为准）。

三是产物实用率高。比如建面约80㎡南向三房，作念到了两卫+三卧朝南，使用率高达103%。

可惜的是，这三个上风放在竞争浓烈的河汉东，并不亮眼。

前边提到的河汉东四大板块，各有千秋：

岐山社区：代表楼盘有华润置地河汉润府和珠江花城两大社区，由于珠江花城拓荒得早，片区发展得比拟锻练，已往转手较容易，还有素质是一大卖点。

牛奶厂：基本是二手房，算是传统富东说念主区，密度低、环境好、圈层纯正，素质资源有笃定性。

贤惠城：代表楼盘有保利天汇、城投天禧等。板块有地铁，有贸易，广百广场和时期e-park等大型购物中心皆蚁集在这一块。产业方面蚁集了网易、酷狗、小鹏汽车等3000余家高新企业，发展层级高。

奥体板块：代表楼盘有越秀不雅樾、合生缦云等豪宅，产物力无用质疑。

不出丑出，能建麓誉府的客户群，不会跟牛奶厂和奥体板块的换取。

换取的岐山社区和贤惠城板块，楼盘单价诚然比能建麓誉府高少许，实用率低少许，但相近环境配套好太多，以后置换也更拿得脱手。

更难的还在背面。

距离能建麓誉府约10分钟车程（开首百度舆图）的珠江·河汉皆荟，准备开盘了。

它距离地铁21号线河汉贤惠城站约820米（开首百度舆图），相同是去珠江新城，它比能建麓誉府还少了两个站。

业内炫夸神志将粉饰建面约72-152㎡三至五空间，全南向，实用率去到约120%。

珠江·河汉皆荟对能建麓誉府冲击几何，就要看开盘价惊不惊喜了。

终末，群众以为316万元买能建麓誉府三房，香不香呢？

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