本年3月，嘉定新城远香湖中枢区终末一幅宅地以约3.2万/㎡的楼板价、30%的溢价率成交，未来售价剑指6万+/㎡。

好多东谈主战抖，但其实不难意会。

细念念一下早有伏笔，松江新城早在2023年就已突破6万+/㎡，而且嘉定新城的标杆次新址，像金地世家、西郊金茂府，2024年二手成交价仍在6万+/㎡。

次新址与新址的价差博弈，成为新城房价攀升的中枢推手。

除此除外，五大新城中枢区本便是各个郊区力捧的“富东谈主区”，以更多资源、规划利好招引购买力，承担着为市区纾解东谈主口的重负。

但从当今阐扬来看，五大新城之间仍有分化，新老上海东谈主也在各自作着博弈。

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新城客群的分化，折射发展快慢

在五大新城的发展之中，咱们很能感受到霸占发展先机的首要性。

2007年，地铁9号线一期（松江新城站至桂林路站）绽放，松江新城成为五大新城中首个通地铁的区域。9号线的绽放奠定了松江新城的发展基础，也使之房价天花板最早破六。

其次是嘉定新城、南汇新城，也都在轨杂乱抓下吃到了东谈主口红利。

而青浦新城和奉贤新城成为难兄难弟，直至2017年、2018年才分裂通了各自的第一条地铁，而且17号线与5号线都相配于是延长线，不可直达市区。

这也导致了，近些年来新盘入市客群的分化。

咱们对2021年到2024年五大新城的新址认购客群作念了一个排摸，较着不错看到非310客群占比的变化。

一类是新上海东谈主占据皆备主导，且占比抓续增长：

松江新城：非310客群占比从47%高潮到73%；

嘉定新城：非310客群占比从59%高潮到71%；

南汇新城：非310客群占比从54%高潮到67%。

另一类则是，腹地客群更有讲话权的，非310客群不增反减：

青浦新城：非310客群占比从42%下落至37%；

奉贤新城：非310客群占比从32%下落至21%。

不仅如斯，咱们从310客群与非310客群最爱买的郊区板块TOP3来看，会更长远感受到：郊区新城的购买力，依然是由新上海东谈主主导。

只好奉贤新城，310客群占比高达79%，内生型新城的嗅觉依旧热烈。

备注：认购客群的分析，与新址供应若干也联系系，但从中感受到的趋势如故与体感相符的。

如若说，新上海东谈主在松江新城、嘉定新城、南汇新城造“富东谈主区”，那么腹地客群在奉贤新城、青浦新城造“富东谈主区”。

但从永恒来看，新城念念要发展，如故需要更多新上海东谈主扎根。当下奉贤新城与青浦新城，都在积极寻求破局。

前者，依托轨交逆袭，正在冲破“地舆结界”，当今除了在运营的5号线，当今还有15号线南蔓延、南枫线在建中，况且还有一条已批复的奉贤线暂时放弃中，未来也或将直达东谈主民广场；

后者，占据长三角地利，产业发展成为变量，华为在侧，17号线西蔓延至西岑，上海示范区线加快斥地中，板块内也有更多交通规划。

慢是慢了点，但未来可期吧。

不管你愿不肯意承认，未来的新城，必定如故将由新上海东谈主为主导，不会一味千里浸在地缘壁垒里。

要知谈，未来的新城，一定是面向长三角的颓落性节点城市。

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五大新城，都有顶配“富东谈主区”

而今的新城，正在以资源导入塑造我方的“圈层”。

每一个新城，各自的“富东谈主区”都已是明牌。

1. 奉贤新城：上海之鱼片区

这里是奉贤新城的中枢区域，亦然系数奉贤区的生态中枢。

上海之鱼由海外规划缱绻民众拉瑞·奚伯斯缱绻，以地面雕琢的手法开凿出“金海湖”，AG视讯百家乐串联金汇港和浦南运河，变成专有的金鱼造型。

实景图，图源上海奉贤

这里领有上海第二大东谈主工湖，水质清爽，临近公园环绕，包括年丰公园、泡泡公园、雕琢公园等。上海之鱼畔的在水一方科幻馆，还将植入中国自主超等科幻IP三体，打造具有奉贤脾气的科幻文化地标。

此外，地铁5号线金海湖站紧邻该区域，临近还有奉贤区博物馆、九棵树未来艺术中心等文化法子。

同期汇聚了绿地无双、恒盛湖畔豪庭、合景万景峰、汤臣臻园等诸多标杆次新址，是南上海“隐贵汇聚地”。

2. 嘉定新城：远香湖片区

嘉定新城的“富东谈主区”，则以远香湖CAZ为中心。

从规划来看，嘉定新城十四五规划中明确远香湖CAZ是嘉定新城中枢中的中枢，“十四五”时辰瞻望投资约200亿元。

这里汇聚上实嘉定新城分校、嘉定新城践诺二小等名校资源，前有老三件套远香湖、保利大剧院、嘉定藏书楼，当今新的三件套未来塔、活力谷、文化环也在建中。

实景图，图源上海嘉定

当今存在的独一短板是轨交，倘若嘉定快线大概落地，远香湖将如虎添翼，也将澈底变身"六边形战士"。

从刻下阐扬来看，嘉定新城的标杆次新址无论是量、如故价，都是五大新城中最能打的。

金地世家、西郊金茂府6万+/㎡的成交均价，也成为新址的“价钱锚点”。

3. 南汇新城：滴水湖片区

照旧的一派滩涂，早已令东谈主刮目相看。

你不错以为它偏远，但你不可否定它的配套资源强势到不错吊打上海绝大部分板块。

生意有港城新六合、百联临港生计中心，还有冰厂田幼儿园、建平临港小学/中学、明珠小学、临港践诺中学这么高浓度的西席资源。

体裁资源更是一绝，朵云书院、滴水湖剧院、临港演艺中心、临港科技智谋藏书楼、绿丽网羽中心、黄日网球中心、五星级洲际旅店、上海天文馆、中国帆海博物馆、海昌海洋公园以及耀雪冰雪寰球等等，罪恶累累。

朵云书院实拍图

4. 青浦新城：上达河片区

相比不同的是青浦新城，它照旧规划是围着夏阳湖的，2000年支配开挖夏阳湖，念念要打造郊区CBD。

但举座规划太慢，从夏阳湖主城2008年基本建成之后，青浦一直莫得找到新的发力点。直到2021年才出青浦新城的规划决议。

夏阳湖的缺憾，确立了上达河的契机。

青浦新城上达河中央公园和中央商务区规划后果图

2023年7月上达河中央公园开工斥地，昨年10月1日上达河中央公园南园（一期）认真开园。

凭据规划，系数上达河中央公园占地约50万方，分南园和北园，总投资近1个亿，建成后将成为系数青浦的生态中枢。

临近还规划有长三角艺术中心神情、工业博物馆、体育中心（规划）3大文化地标。

相对其他新城，青浦新城中枢的中央商务区尚且还在先行开动期。然则不错明确的是，中央商务区首发住宅保利建发·印象青城，5.6万/㎡的价钱已是板块天花板。

未来的青浦新城富东谈主区，必定还所以中央商务区为主。

5. 松江新城：广富林片区

看成松江新城的北部中枢区，松江新城广富林片区亦然松江“10+X”要点片区之一。

不错说是当今松江新城资源最佳的地区。

从广富林文化古迹、广富林希尔顿旅店、华东政法从属践诺学校、上海践诺学校、松江大学城、上海市第一东谈主民病院（南院），再到松江印象城，涵盖了文化、文娱、西席、产业、医疗、生意等多个限制。

城市界面，亦然五大新城之中最令东谈主称谈的。

图源上海松江

与嘉定新城中枢区肖似，松江新城也要紧需要松江快线，措置大部分区域莫得地铁贯通的需求。

关于非310客群来说，轨交、通勤如故首当其冲琢磨的点。但关于腹地310客群来说，新城本人便是郊区最佳、资源最汇聚的场所，有地铁精雕细镂，没地铁也不影响。

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写在终末

从上海之鱼，到远香湖、上达河，新城“富东谈主区”总与水系相伴而生。

这些正在滋长的新贵汇聚地，莫得梧桐区的百年矜贵，却多了份进可攻退可守的迁延。既能连结长三角的产业东谈主口，也能收留市中心溢出的宜居梦念念。

当环球争论“郊区新城是否配得上6万+”时，更应看到背后的城市进化逻辑。

新城，不仅仅上海的新城，亦然各自所在区域的“富东谈主区”。

当真金白银在投票时，郊区新城就不再仅仅刚需备胎AG百家乐有什么窍门，而是上海下一轮资产千里淀的主战场。